Hay parcelas que parecen tener vocación de eternidad sobre los planos. El sector Ramblasque, 458.268 metros cuadrados al sur de Logroño, lindando con el término municipal de Lardero y limitado al oeste por la carretera nacional N-111, es probablemente el caso más claro de esa categoría dentro del urbanismo riojano reciente. Llevan casi tres décadas figurando en el Plan General Municipal como suelo urbanizable delimitado y, sin embargo, no ha llegado a desarrollarse ni una sola vivienda. El Ayuntamiento ha vuelto a intentarlo. La Comisión Permanente de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja (COTUR) ha emitido el pasado 27 de febrero el informe preceptivo previo a la aprobación definitiva, y el documento, aunque no impide al Consistorio seguir adelante, abre un escenario delicado desde el punto de vista jurídico.
Para entender lo que está en juego conviene retroceder a 1998, año en que Ramblasque se incorporó al planeamiento general. La decisión urbanística de entonces fue muy concreta: el sector se destinaría a uso residencial unifamiliar de muy baja densidad, apenas seis viviendas por hectárea, con un máximo de 275 unidades y una edificabilidad por vivienda holgada -en torno a 600 metros cuadrados-, pensada para englobar instalaciones complementarias como garajes y piscinas. La memoria de aquel planeamiento, citada literalmente en el informe jurídico que ahora emite la COTUR, justificaba esa apuesta con un argumento explícito: ir más allá en densidad supondría «poner en crisis el modelo» de núcleo compacto adoptado por Logroño desde el Plan General de 1985.
La cuestión llegó pronto a los tribunales. Dos mercantiles -Promociones Sierra La Hez S.L. e Inversora Riojana S.A.- recurrieron la aprobación del Programa de Actuación. El Ayuntamiento de Logroño defendió en sede judicial que cualquier incremento de densidad en aquella zona alteraría el modelo del Plan General. El Tribunal Superior de Justicia de La Rioja le dio la razón desestimando el recurso. La defensa jurídica del Consistorio en aquel momento es relevante porque choca frontalmente con la posición que hoy mantiene.
Durante los primeros años del nuevo siglo se trató de poner en marcha el sector. En julio de 2003 el Pleno aprobó definitivamente el Plan Parcial que ordenaba Ramblasque, planteado inicialmente bajo el sistema de cooperación. En 2004 se cambió ese sistema al de compensación, a iniciativa de los propietarios. En 2005 se aprobaron los Estatutos y Bases de Actuación y se constituyó formalmente la Junta de Compensación del sector. Sobre el papel, todo apuntaba a que el desarrollo arrancaría.
No lo hizo. Las razones son las que el propio Ayuntamiento explica ahora en la memoria del expediente actual: una tipología pensada para parcelas amplias, con instalaciones complementarias y costes de urbanización que las propias estimaciones municipales sitúan en torno a 150.000 euros por vivienda, resultaba inviable en un mercado que se desplazaba en otra dirección. La crisis económica que estalló a partir de 2008 terminó de bloquear cualquier perspectiva de desarrollo.
En 2008 el Ayuntamiento y la Junta de Compensación firmaron un convenio para modificar las determinaciones del sector y desbloquear la situación. De ese convenio nacieron dos expedientes consecutivos de modificación puntual del Plan General presentados en 2009, ambos con un planteamiento similar al actual: cambiar el uso dominante de residencial unifamiliar a residencial y aumentar significativamente la edificabilidad y la densidad. Y ambos fueron denegados por sendas resoluciones en marzo y octubre de aquel año, con un argumento idéntico: lo que se planteaba no era una modificación, sino una revisión del planeamiento, y por tanto debía tramitarse por el procedimiento correspondiente, más complejo y exigente.
La Junta de Compensación recurrió la segunda denegación ante el TSJ de La Rioja, que dictó sentencia desestimatoria el 25 de mayo de 2010. El fallo fue particularmente claro en su fundamentación jurídica. El Tribunal sostuvo que pasar de 275 a 2.586 viviendas, mediante el cambio del uso dominante y el aumento de la edificabilidad, constituía «una modificación de la estructura general y orgánica del territorio dado el factor demográfico de la ciudad de Logroño».
El cambio, dijo el Tribunal, era «desproporcionado con lo previsto en el PGM» y nada se justificaba en el expediente sobre la capacidad de las infraestructuras para absorber la nueva densidad de población, ni se aportaba estudio económico-financiero del impacto en los servicios municipales. La sentencia ratificó la línea de la administración autonómica: aquello era una revisión, no una modificación.
La propuesta que ahora se tramita
Tras ese revés judicial, el sector quedó en una especie de limbo durante más de una década. El Pleno municipal aprobó en abril de 2019 el documento de Avance de la Revisión del Plan General Municipal, que también modificaba los parámetros urbanísticos de Ramblasque para incorporar usos y tipologías «más acordes con el modelo de ciudad propuesto, más compacto y sostenible», en palabras del propio Avance. Pero esa revisión general no ha culminado.
En 2025 el Ayuntamiento decidió volver a intentarlo por la vía de la modificación puntual, sin esperar a la revisión completa del Plan. El 5 de junio de aquel año el Pleno aprobó un convenio urbanístico con la Junta de Compensación para la ejecución anticipada de parte de las obras —fundamentalmente la prolongación de la Avenida de la Sierra—. El 31 de julio se aprobó inicialmente la modificación puntual, y el 4 de diciembre la aprobación provisional. El 11 de febrero de 2026 el expediente completo entró en el Registro de la Comunidad Autónoma para que la COTUR emitiese el informe preceptivo previo a la aprobación definitiva, que ahora corresponde al propio Ayuntamiento desde la entrada en vigor de la Ley de Capitalidad.
La propuesta presenta, sobre el papel, una novedad respecto a los intentos de 2009: ya no se fija un número máximo de viviendas. Esa supresión podría sugerir que el incremento poblacional queda abierto. Pero la realidad de las cifras es muy distinta. La edificabilidad total se mantiene en 297.003 metros cuadrados, pero al cambiar el uso dominante de «residencial unifamiliar» a «residencial», el coeficiente de homogeneización pasa de 1,8 a 1, y la edificabilidad homogeneizada respecto al uso dominante se incrementa de 165.002 metros cuadrados a 297.003. La memoria municipal estima entre 2.342 y 2.425 viviendas según la proporción de edificabilidad que se destine a otros usos. Comparado con las 2.586 viviendas del expediente denegado en 2009, la diferencia es marginal. La densidad pasaría de las 6 viviendas por hectárea actuales a más de 50.
A esto se suman tres elementos relevantes. Primero, una reserva del 40 por ciento de la edificabilidad residencial para vivienda de protección oficial (obligatorio desde que cambió la Ley estatal). Segundo, la creación de un nuevo Sistema General de Espacios Libres de Uso y Dominio Público -parque urbano- de 42.430 metros cuadrados, necesario para cumplir el estándar de cinco metros cuadrados por habitante que exige la ley dada la nueva densidad poblacional. Y tercero, la prolongación de la Avenida de la Sierra, que la propia memoria describe como «vial de alta capacidad para la zona Sur», complemento de la Avenida de Madrid.
La justificación municipal
El Ayuntamiento argumenta que el modelo original es hoy inviable económica y ambientalmente, que responde a una tipología urbana «fuera de una lógica de sostenibilidad y de racionalidad urbanística», destinada exclusivamente a una clase social de alto poder adquisitivo, con ineficiente ocupación del suelo y altos costes de mantenimiento. La memoria sostiene que el nuevo modelo se adecua a los criterios de compacidad, complejidad y eficiencia urbana de la Agenda Urbana de Naciones Unidas y la Agenda Urbana Española, y permite responder al «acuciante problema de necesidad de vivienda» que vive la ciudad, particularmente en lo relativo a vivienda protegida.
Para defender que Ramblasque puede tramitarse mediante una simple modificación puntual del Plan General —y no mediante una revisión completa, como ya exigieron las resoluciones autonómicas de 2009 y la sentencia del TSJR de 2010— el Ayuntamiento se apoya principalmente en una disposición de la Ley estatal del Suelo de 2015. Esa norma establece que una actuación urbanística debe obligatoriamente revisarse cuando suponga un crecimiento superior al 20 por ciento de la población o del suelo urbanizado del municipio. Según la memoria municipal, el proyecto de Ramblasque no supera ese límite y, por tanto, entiende que puede seguir adelante sin necesidad de rehacer todo el Plan General. Además, el Ayuntamiento sostiene que este criterio estatal sirve para concretar y dar una referencia más objetiva a lo que marca el artículo 103 de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja sobre cuándo un cambio urbanístico obliga a revisar el planeamiento completo de la ciudad.
Durante la exposición pública se presentaron cuatro escritos de alegaciones: uno del exalcalde Julio Revuelta, dos del Partido Riojano y otro del Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja -este último presentado fuera de plazo-. Varias de estas alegaciones advertían del impacto que el incremento de densidad podría tener sobre infraestructuras, movilidad y servicios públicos, así como de la ausencia de previsiones sobre los equipamientos públicos que el Ayuntamiento debería construir y mantener.
Con todo este material sobre la mesa, la COTUR ha emitido un informe que, sin denegar la propuesta -porque ya no es su competencia hacerlo-, plantea objeciones de fondo que el Ayuntamiento tendrá que valorar antes de su aprobación definitiva. Es el contenido y las consecuencias de ese informe lo que se aborda en la segunda parte de este reportaje.
