Hace meses, años incluso, que desde nuestras respectivas perspectivas estamos hondamente preocupados con el mercado de la vivienda en alquiler. Y no estamos hablando de San Francisco, Paris o Londres. Ni si quiera de Madrid o Barcelona. Hablamos de nuestra propia realidad en Logroño y La Rioja.
El mercado de alquiler de vivienda está asfixiado. No hay mercado. En estos momentos en una inmobiliaria como Solozábal debería haber unas treinta viviendas disponibles para alquilar y ahora mismo únicamente hay siete viviendas.
Las viviendas en alquiler han reducido su número de forma drástica durante los últimos años. Cada vez más personas que confiaban en tener segunda y tercera vivienda para complementar sus ingresos a través del alquiler, retiran la vivienda dejándola vacía o directamente sacándola a la venta.
Por otro lado, cada vez hay mayor demanda de personas en búsqueda de alquiler. Por muchos motivos: las dificultades para emanciparse de nuestros jóvenes que hacen que alquilen porque no pueden comprar, la alta tasa de divorcios y necesidad de viviendas más pequeñas y con menos ocupantes…
La cuestión es que, por una cosa o por otra, la oferta y la demanda no se cruzan. Y los precios suben. A tasas superiores al 40 por ciento en unos pocos años.
En propias carnes a través de gente muy cercana hemos vivido el drama de la búsqueda de vivienda en alquiler. Ahora mismo, es casi más complicado conseguir que alguien te alquile una vivienda, que conseguir un trabajo: debes enseñar nóminas, antigüedad, no constar en listas de morosidad, etc etc etc. Y es que, casi todos los propietarios contratan un seguro de impagos, que por aproximadamente el 60% de una mensualidad, te cube con la prima anual una media de seis meses de impago, ofrece asistencia jurídica y cubre daños vandálicos hasta ciertas cantidades razonables.
A lo largo de los últimos años hemos asistido a diversas medidas legislativas por parte del Gobierno Central dirigidas a intervenir el mercado, fundamentalmente protegiendo al inquilino. Son medidas muy interesantes, que todos suscribimos puesto debemos y queremos garantizar el derecho Constitucional a una vivienda, pero que, tras varios años de funcionamiento, creemos que han generado más problemas que beneficios.
En general, el propietario de la vivienda ha esperado al vencimiento de los contratos de alquiler, y ha sacado la vivienda del mercado, provocando finalmente un efecto rebote a través de una subida de precios.
Tampoco los Gobiernos Autonómicos han estado muy acertados. Con unas competencias limitadas y escasos recursos poco se ha podido hacer. En el caso de La Rioja, contamos con las iniciativas de algunos Ayuntamientos como el de Logroño, así como con el IRVI, pero su repercusión en el mercado es muy pequeña. Necesitamos urgentemente viviendas sociales. Y muchas.
Seguramente las medidas deberían pasar por incentivar al propietario más que al inquilino. Las ayudas directas a los inquilinos han provocado un efecto contrario: la subida del precio de los alquileres y consecuente desaparición de oferta en el mercado.
Según informaciones de hace unos meses publicadas en Nuevecuatrouno, tenemos en la Rioja unas 25.000 viviendas vacías. El problema está sobre la mesa y aunque no hay soluciones mágicas, algunas medidas podrían ser sencillas e interesantes:
– Ayudas a la reforma de vivienda invirtiendo en mejora de eficiencia energética y accesibilidad. A cambio de alquilarlas durante un buen número de años.
– Incentivos fiscales al alquiler. La última reforma está por ver cómo funcionará, pero si depende de las autonomías la declaración de zona tensionada y viendo los requisitos, las perspectivas actuales siguen siendo negativas.
– Establecimiento de un listado público de morosos. Hay unos pocos “profesionales” del impago sistemático que generan mucho daño a la inmensa mayoría de inquilinos que pagan religiosamente. Con las debidas garantías procesales un registro público de morosos ahuyentaría a los pocos caraduras y generaría sensación de seguridad al propietario.
– Mayor seguridad jurídica a propietarios, no solo inquilinos. Mejora en la eficacia de los procedimientos judiciales. Que han mejorado mucho al acortar plazos procesales, pero cuya realidad aún no es percibida por el mercado. Mejora en los mecanismos público/privados de mediación, conciliación, asistencia jurídica y negociación. Queda mucho por hacer.
– Regulación del alquiler turístico. No se necesita mas regulación, sino asegurarse que se cumple la ley en todos los casos. Persecución del fraude. No es tolerable la competencia desleal.
– Mejora del marco regulatorio para los grandes grupos inversores. En Europa hay mucha vivienda social propiedad de grandes corporaciones. ¿Por qué aquí no somos capaces? Con absolutas y reales garantías para el inquilino. Ayudando a construir una sociedad más justa.
– Mejora de la normativa para reconvertir locales de planta baja en vivienda residencial y/o turística. Ahora mismo en todas las ciudades españolas siguen aumentando los locales vacíos, sin que se vea una ocupación de los mismos en el futuro.
– Potenciación de políticas públicas para la construcción de un parque amplio de viviendas sociales a precios razonables. Estamos a punto de vivir una revolución constructiva y de poder hacer casas prefabricadas muy baratas, de calidad y muy eficientes. Aprovechemos la oportunidad.
En fin… no somos nosotros ni lo más listos ni mucho menos los responsables ni del problema ni de su solución. Pero sí somos conscientes de que todos tenemos que empujar. Porque este problema bien merece la pena el esfuerzo de todos. Estas son las cuestiones que merecen la pena pensar y no otras que no nos resuelven para nada nuestros día a día… como por ejemplo dónde ha pasado la última noche Puigdemont. Que le vaya bonito.
Nosotros a lo nuestro. Construyendo La Rioja que soñamos.
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